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27-09-2010 Sankt Petersburg
15000 bis 30000 Petersbürger sind durch halbfertige Wohnimmobilien “blockiert”


Der Volksmund kennt den feinen Unterschied – Was ist das Gegenteil von Gut ? “Gut gemeint”. So könnte man das Dilemma beschreiben in dem die St. Petersburger Aufsichtsbehören für das Bauwesen stehen. Der Grund besteht in dem 2006 überarbeiteten Gesetz welches die Rechte der Wohnungskäufer verbesserte und strenge Fristen für die Baufirmen einstellte.




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Wohnungen in den großen Neubaublocks werden meist direkt oder via einer zwischengeschalteten Eigentümergenossenschaft an die Investoren verkauft. Dadurch fehlt den Investoren während der Bauphase der Durchblick. Je nach individuellem Vertrag zahlen sie den vollen Kaufpreis im Voraus oder pro Bauabschnitt bis zur Übergabe einen festgelegten Betrag. Damit die Firmen nicht trödeln wurden im Gesetz die Fristen für Fertigstellung und Übergabe gesetzlich geregelt. Ihre Rechte sind trotz des verbesserten Gesetzes unklar und jetzt droht neues Ungemach.

Durch die weltweite Immobilien- und Finanzkrise wurde in Russland die Baubranche jedoch so nachhaltig geschwächt, das die Unternehmen und Investoren die Kredite zur Fertigstellung nicht erhalten haben und die gesetzlichen Fristen verletzen. Die Investoren können aus dem gleichen Grund oft die fälligen Teilzahlungen nicht leisten und so herrscht auf vielen der Baustellen seit fast 2 Jahren keine oder nur stark reduzierte Bautätigkeit. Investoren die den kompletten Preis schon eingezahlt warten oder, und das sieht das Gesetz auch vor können vom Vertrag zurücktreten. Was in diesem Fall aber auch der Fertigstellung nicht dient, da der Developer ja u.U. das Geld schon verbetoniert hat.

Vor der Krise konnte man mit deutlichen Preissteigerung bis zur Fertigstellung rechnen und manche haben sich mit der Finanzierung kräftig verspekuliert. Geschätzt zwischen 15.000 und 30.000 Investoren bzw. Familien warten jetzt bei diversen der Bauträger auf die Fertigstellung. Die Fristen laufen ab und wenn die Gesetzeshüter Maßnahmen ergreifen ist der Schaden voraussichtlich höher als wie vor dem Gesetzt langsam die Gebäude im Rahmen der Möglichkeiten aber unter Verletzung der Gesetzlichen Fristen fertig zu stellen.

Viele Baufirmen beginnen mit dem Verkauf der Wohnungen noch lange bevor sie der langwierige Antrags und Genehmigungsmarathon beendet ist. Auch sind die Bauherren als Organisation oft in Form einer vom Bauträger als Wohnungsgenossenschaft gegründeten und kontrollierten Kooperative organisiert die Mietpreisaquivalente Teilzahlungsregelungen mit den Investoren hat. Da diese nicht vom Zustand des Bau abhängen zahlen die Investoren obwohl sie noch gar nicht eingezogen sind, bzw. noch Jahre bis zum Einzug vergehen werden.

Aber auch direkte Investoren haben fast keine Möglichkeit auf die Bauträger einzuwirken. Investoren sind während der Bauphase auch noch nicht Eigentümer, Registrierung und viele der Gesetze schützen nur eingetragene Eigentümer und nicht die Bauherren vor der Übergabe. Die Übergabe wird von der Baufirma jedoch meist bis zum letzt möglichen Zeitpunkt herausgezögert, teils wegen der Bürokratie teils weil an den bereits eingezogenen Inhabern noch lange gut verdient werden kann, da die Hausverwaltung mit Ihren enormen Summen für Verwaltung, Heizung, Strom und Warmwasser via dem Bauträger abgerechnet werden.

Die Gesetzesgeber haben diesen Umstand erkannt und drängen auf erneute Änderung des Gesetzes. Bei der letzten Sitzung der St. Petersburger Bauaufsichtsbehörde wurde jedoch mitgeteilt das nur 34 von ca. 200 Unternehme als Gesetzeskonform bezeichnet werden können. Auch kann die Stadt nicht eigenmächtig in die Bundesgesetzgebung eingreifen. Einsprechende Vorschläge werden der Duma jedoch überantwortet. Als Beispielhaft gilt dabei die Abwicklung in Weißrussland. Dort zahlen die Bauherren in einen von einer Bank versicherten Fond ein. Verletzt die Baufirma die Fristen oder baut nicht, bekommt der Käufer das Geld von der Bank wieder.

Die Marktteilenehmer und auch die Behörden sind sich einig, das die Armee der im “Fegefeuer halbfertiger Gebäude sitzenden” Immobilieninvestoren weiter anwächst.
Foto: Wikimedia Commons
[ mm/Sankt Petersburger Herold ]